Bár a fővárosban az elmúlt két évben kétezer környékén stagnált a megépített lakások száma, a kiadott építési engedélyekben a 2013-as mélyponthoz képest (1430 db) tavaly már több mint kétszeres növekedést mutattak a számok (3170 db) az OTP elemzése szerint. Ennek következtében 2016-ban közel két és félszer több, nagyjából 3100 értékesítési célú, nagyrészt társasházi lakás megépülését prognosztizálja az OTP Bank a beruházói és értékesítői adatközlésen alapuló fővárosi projekt adatbázisa alapján. Tavaly ebben a kategóriában csupán 1250 lakásépítést regisztráltak.

A legtöbb, közel 600 lakás a XI. kerületben épülhet meg az idén, a 400 feletti szintet pedig a XIII., XIV. és IX. kerületekben haladhatják még meg. A megépülő projektek számát tekintve messze Újbuda vezet: idén 34 (átlagosan 17, de többnyire csak 4-5 lakásos) társasház átadását regisztrálja az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképe. Az élénk keresletet mutatja, hogy ebből 15 ház lakásait már egytől-egyig eladták, míg a maradék 19-ben is csak 66 eladó lakás maradt. Az adatbázis ráadásul januári frissítésű, tehát ebben még nem igazán érződik a CSOK pozitív hatása.

Az elemzésből az is kiderült, idén év eleje óta hetente több beruházás jelenik meg újonnan a hirdetési oldalakon, idén eddig összesen nagyjából annyi, mint a válság mélypontján évente. Ezek között már egyértelműen ott vannak azok a beruházások, melyeket a CSOK bővítésének és az áfacsökkentés hatására indítanak el a fejlesztők.
 

Nem csupán a CSOK és az áfacsökkentés gyorsít

Az ingatlankínálat növekedésében a kormányzati intézkedések mellett a fejlesztők számára elérhető alacsony kamatozású refinanszírozott hiteleknek, valamint a kedvező feltételű banki hiteltermékeknek lehet kulcsszerepe - állítja Wolf László, az OTP Bank vezérigazgató-helyettese. Az OTP Bankot 2016. március közepéig összesen 104 értékesítési célú lakásépítési projekt finanszírozásának igényével keresték meg a vállalkozások, a projektek keretében több mint 4500 lakás építése van tervben. 

A projektek összköltsége meghaladja a 110 milliárd forintot. Az egy projektre jutó lakásépítési átlag 44 lakás, de ez régiónként eltérő; a jellemző projektméret a 20 és 40, illetve a 70 és 90 közötti lakásszám, ugyanakkor néhány megyei jogú városban 150-300 lakásos projektek is indulnak. Az építtetők óvatosságát jelzi, hogy a nagyobb projektek egy része több szakaszban valósulna meg az értékesítési kilátások és a beruházási, kivitelezési kockázatok kézben tarthatósága miatt.

A lakásfejlesztések döntő többsége a megyei jogú városokra és Budapestre koncentrálódik, de néhány kisebb városban - például a Balaton-parton - is indulnak fejlesztési projektek. Az igények alapján az OTP Bank idén 40-50 milliárd forintnyi ingatlanfejlesztői hitelfelvételre számít 2016-ban.

Az átlagos lakásméret 50-70 négyzetméter körül alakul, az építeni tervezett lakások becsült átlagos ára 25 millió forint. A kalkulált lakásárak változóak, vidéken 300 ezer forinttól indul a négyzetméterár, míg a fővárosban ezt akár 40-60 százalékkal is meghaladó 400-550 ezer forintos induló ár is várható. Általános tapasztalat, hogy keresleti piac alakult ki, és a fejlesztők menet közben is lassan emelik a lakások kalkulált értékesítési árát.

A banki várakozások szerint új elemként meg fog jelenni a befektetők részéről az apartman-jellegű, részben kiadásra tervezett lakásépítési igény is, ami részben lefedheti a lakossági kereslet lassabb növekedési dinamikájából fakadó, azonnal nem eladható lakásállomány bővülést, illetve olyan speciális keresleti szegmenseket is, mint a külföldiek - például a külföldi diákok, munkavállalók - lakásvásárlása.
 

Elolvadt a budapesti lakáskészlet

Ami a keresleti oldalt illeti, az OTP Bank szakértőinek számításai alapján évente megközelítőleg 25 ezer új lakóingatlanra lehet kereslet a következő időszakban.

Az OTP idén 10-20 ezer CSOK kérelemre számít, átlagosan 2 millió forint értékben. 2016-ban országosan 20-40 ezer igénylés várható, ez összességében 60 milliárd forintot jelent. Ebből az újlakás vásárlás iránti kérelmek 10-20 %-ot tehetnek majd ki (jelenleg a kínálat szűkössége miatt ez mindössze 5-6 %). A bank tapasztalati szerint ugyanakkor az új lakásokra vonatkozó CSOK-igénylések 75%-a önerős családiház-építésekre vonatkozik, az igénylők mindössze 25%-a vásárol kész lakást vagy házat.

Az OTP elemzése arra is rámutatott, hogy a felfutó kereslet jelentősen lecsökkentette a fővárosi újlakáskínálatot: hat éve még 3800 darabot számláló, azonnal költözhető eladatlan lakáskészlet Budapesten idén januárra alig 300 lakásra csökkent, de a már épülő projektekben is csak ezer lakásból lehet választani. Florova Anna, az OTP Ingatlanpont Kft. ügyvezetője is ezt erősítette meg: „ A CSOK már felívelő szakaszban találta a fővárosi újlakás-piacot. Az eladásoknak a CSOK idei bővítése előtt is gyakorlatilag csak a kínálat szabott gátat.” Hozzátette, a 2015-ös évben nagyjából 60%-kal több új társasházi lakást adtak el Budapesten, mint egy évvel korábban. Az OTP Jelzálogbank elemzése szerint a már 2014-ben is tapasztalt látványos növekedéssel együtt két év alatt nagyjából két és félszeres volt a kereslet bővülése.

Az OTP szerint a lendület a kínálat telítődéséig még évekig mindenképpen kitart. Ez sok kisebb, lakásfejlesztőként akár tapasztalatlan céget vonzhat a piacra, amint az a kétezres évek legelején is történt. Az áfacsökkentés hatására pedig olyan területek is felkerülnek a lakásépítési térképre, ahol eddig a költségekhez képest elérhető alacsony árszint miatt nem érte meg fejleszteni.

(portfolio.hu, mti)