A hengerforma marad, a szerkezet újjászületik: új szakaszba lép a Körszálló fejlesztése

– Lezárult a nagygépes bontási szakasz és átmenetileg eltűnt a jellegzetes toronyépület az utcaképből. Hogyan zajlott ez a munkafázis és mi történik ezután a munkaterületen?

– A bontás legintenzívebb része, a nagygépes szakasz 2026. június elején lezárult. A munkát folyamatos mérnöki irányítás mellett egy közel 40 fős csapat végezte, a kivitelezéshez pedig 6–7 nagygépet és 10–12 teherautót mozgósítottunk. Dolgozott a munkaterületen egy 72 tonnás, hosszúgémes bontógép, amely a magas és belső szerkezeti pontokat „harapta”, míg a kibontott anyagok precíz szétválogatását és az alsó szinteken lévő szerkezetek bontását a 38 tonnás kotró-forgó gépek végezték. A visszabontási munkák lezárása az első hivatalos mérföldkő a projekt életében. Most új szakasz kezdődik, az egykori épület visszaépítésével elindul a The Icon by Marriott Residences Budapest kivitelezése. A tervek szerint 2027 végére érjük el a szerkezetkész és zárt homlokzati állapotot, a teljes átadás és az első kulcsátadások pedig 2028 első félévében várhatók. 

 

Enyhén megdőlt az épület

– Miért módosult az eredeti koncepció, amely a lepényépület és a toronyépület négy szintjének megtartásával számolt?

– A bontási folyamat során elvégzett részletes feltárások és a kiegészítő vizsgálatok kimutatták: az épület az évtizedek alatt enyhén megdőlt. A mérnöki adatok egyértelművé tették, hogy a meglévő vasbeton váz megtartásával sem a szerkezeti stabilitást, sem a szigorú, nemzetközi EUROCODE földrengésbiztonsági és teherbírási követelményeket nem lehetett volna felelősen garantálni. Emiatt a fejlesztés módosított koncepciója egy vadonatúj, kompromisszummentes tartószerkezettel, de a Körszálló eredeti, ikonikus városképi karakterének megőrzésével számol.

– Hogyan térképezték fel a komplexum állapotát?

– Első lépésként egy átfogó tartószerkezeti feltárás készült, amelynek eredményei alapján azonnal további, mélyreható vizsgálatokat kértünk. A teljes folyamat a felelős generáltervező, a KÖZTI bevonásával zajlott, a speciális geotechnikai és statikai méréseket pedig független, jogosultsággal rendelkező tartószerkezeti szakértők végezték el. Döntéseinket kizárólag a feltárt tényekre és mérnöki megállapításokra alapoztuk.

 

Megvizsgálták az épület földrengés-érzékenységét is

– Milyen vizsgálatok előzték meg a teljes bontásról hozott döntést?

– A tartószerkezeti és geotechnikai szakvélemény részeként a szakemberek elvégezték az épület alatti altalajok végeselemes vizsgálatát. Ez a gyakorlatban a földszerkezet viselkedésének legkorszerűbb, precíziós számítógépes modellezését jelenti. Alkalmaztak egy úgynevezett back analízist is, azaz pontosan kiszámították a meglévő épület süllyedését és vízszintes elmozdulásait, majd ezeket a friss adatokat összevetették a rendelkezésre álló korábbi mérési eredményekkel.
A szakértői munka kitért az alaplemez alatti talaj teherbírásának és ágyazási tényezőinek pontos meghatározására is. A modellt két extrém helyzetre is lefuttatták: vizsgálták a mindennapos, tartós terhelést, valamint egy esetleges földrengés okozta maximális igénybevételt. Szintén kiemelt figyelmet kapott az épület tetőpontjának kilengése és a szerkezet általános földrengés-érzékenysége.

– Milyen szerkezeti vizsgálatok készültek még?

– A számítások megalapozottságát egy helyszíni geotechnikai eljárás, az úgynevezett SCPT szondázás garantálta, amely tűpontos, fizikai adatokat szolgáltatott a mélyebb talajrétegekről. Ezek birtokában a szakértők statikailag elemezték a meglévő alaplemezt, külön megvizsgálva a kulcsfontosságú tartóelemeket, a gyűrűgerendát, valamint a külső és belső héjlemezeket. A fizikai feltárások eredményeit folyamatosan összevetették a rendelkezésre álló, eredeti tervrajzokkal, így kaptunk tiszta és teljes képet a beton tényleges állapotáról.

– Milyen szakmai megállapításokat, következtetéseket tartalmaz a szakértői felmérés?

– A részletes fizikai feltárások, a fúrások és az adatalapú modellezés mind ugyanarra az eredményre vezettek: a hatvanéves tartószerkezet állapota végérvényesen leromlott. A hatvanas évekbeli betontechnológia korlátai és az elmúlt évtizedek állagromlása miatt a régi váz már nem felelt volna meg a hosszú távú állékonyság elvárásainak, és képtelen lett volna teljesíteni a mai földrengésállósági EUROCODE előírásokat.
Ezek a tények egyértelművé tették, hogy a teljes szerkezetcsere maradt az egyetlen felelős, szakmai megoldás. Csak így garantálható, hogy az újjáépülő szerkezettel az ingatlan maradéktalanul megfeleljen a 21. századi biztonsági és használati követelményeknek.

 

A városképi karakter megőrzése áll a középpontban

– A beruházás egyik leginkább vitatott kérdése, hogy mit jelent a gyakorlatban egy helyi védettség alatt álló modernista épület értékeinek megőrzése? A Körszálló esetében önkormányzati rendelet rögzíti a megőrzendő elemeket: melyek ezek, és hogyan jelennek meg az új épületben?

– A modernista örökség védelme ebben az esetben nem az elöregedett fizikai anyagok konzerválását jelenti, hanem a meghatározó építészeti értékek továbbörökítését. A fejlesztési koncepció abból indul ki, hogy a Körszálló esetében a jellegzetes hengerforma, a tömegarányok és a városképi sziluett jelentik a valódi megőrzendő értéket. Az újjáépülő szerkezet az eredeti épület geometriáját és tömegarányait követi, így a budapestiek által megszokott látvány nem sérül. Fontos kiemelni a hiteles tervezői hátteret: a rekonstrukció terveit az a KÖZTI jegyzi, amelynek asztalán a hatvanas években az eredeti épület is megszületett, így a projekt a saját építészeti örökségük szerves folytatása. Az a tisztelet, amit a KÖZTI – Tima Zoltán vezetésével – az épület iránt mutat, garancia, hogy a fejlesztés során az épület meghatározó értékei hitelesen jelenjenek meg.
A bontás nem érinti a teljes komplexumot: a torony melletti lepényépület több eredeti, értékes falszakaszát és részletét megóvjuk, és ezek az új épület szerves részét képezik majd.

 

Zöldebb környezet és kávézó is várja majd a környéken élőket

– Egy ilyen léptékű, helyi védettséggel is érintett épület megújítása komoly előkészítést és több szereplő összehangolt munkáját igényli. Milyen szakmai és hatósági egyeztetések előzték meg a jelenlegi, módosított koncepció kialakítását?

– A beruházás előkészítése és végrehajtása minden fázisban a hatályos jogszabályok, jogerős engedélyek és szakhatósági jóváhagyások mentén halad. Miután a statikai tények szükségessé tették a tervek felülvizsgálatát, a teljes szerkezetcserét tartalmazó módosított koncepciót az Országos Építészeti Tervtanács is megtárgyalta és támogatta. A teljes folyamat transzparens, szabályozott és ellenőrzött keretek között zajlik, biztosítva a projekt teljes jogi és műszaki megfelelőségét. 

Így születik újjá az egykori hotel

– Miért a branded residence koncepció mellett döntöttek a hagyományos szállodai funkció megtartása helyett, és milyen piaci igények hívták életre a The Icon by Marriott Residences Budapest projektet? 

– A piaci realitások és a történeti adatok egyértelműen igazolták a funkcióváltást. Az egykori Hotel Budapest kihasználtsága az elmúlt húsz évben soha nem volt megfelelő, és az épület gazdaságos hasznosítása lényegében évtizedek óta megoldatlan problémát jelentett a korábbi tulajdonosok számára. Bebizonyosodott, hogy egy ekkora méretű, hagyományos szállodára ezen a környéken nincs valós piaci igény. A pandémia után az épület munkás- és diákszállóként működött, ami szintén jelezte, hogy a korábbi szállodai funkció hosszú távon nem bizonyult fenntarthatónak. Ezzel szemben a lakóingatlanok területén krónikus kínálati hiány mutatkozik, és jelentős piaci kereslet mutatkozik a prémium minőségű, modern otthonokra is. Olyan lakóingatlan-koncepciót kínálunk, amelyben a társasház egy szállodai szolgáltatás színvonalán működik. Erre az igényre válaszol a The Icon by Marriott Residences Budapest, amely az ország első márkázott (branded) rezidenciájaként a magánotthonok intimitását ötvözi a luxusszállodai minőséggel. A BWM Designers & Architects által készített belsőépítészeti koncepció alapján kialakított 51 exkluzív lakás a padlótól mennyezetig érő nyílászárókkal, tágas belső terekkel és budai panorámával rendelkezik. Az itt élők kényelmét olyan prémium szolgáltatások biztosítják a Marriott üzemeltetésében, mint a dedikált concierge, a 17 méteres medencével felszerelt wellnessrészleg, a fitneszterem, valamint a privát lounge és tárgyaló, számos szolgáltatás – például mosás és takarítás – megszervezése.

 

– A funkcióváltással mennyire maradhat nyitott az épületkomplexum és annak környéke a nagyközönség, a környéken élők előtt?

– A fejlesztés kiemelt célja, hogy ne elzárkózzon, hanem jelentős közösségi értéket teremtsen a környéken élők számára. Ennek első lépése, hogy a felszíni parkolást egy modern, föld alatti mélygarázs váltja fel. Ez lehetőséget nyit arra, hogy részben a közforgalom számára is megnyíló, rendezett, gondozott zöld park jöhessen létre. Emellett a MAM mint fejlesztő saját forrásból teljesen felújítja a leromlott állapotú Lorántffy Zsuzsanna lépcsőt, javítva a környék gyalogos infrastruktúráját. A megmaradó lepényépület-részben pedig olyan kereskedelmi – kávézó, delikátesz – és egyéb szolgáltató funkciók kialakítását tervezzük, amelyek nyitottak lesznek a közönség számára is. 

– A bontási munkálatok befejeztével elkezdődik az építkezés. Mire számíthat a környék lakossága, hogyan próbálják meg enyhíteni a munkálatokkal járó zaj- és porterhelést?  

– Tisztában vagyunk azzal, hogy egy ilyen volumenű városközponti munka óhatatlanul terhelést jelent a közvetlen környezetre. A nagygépes bontás során a por- és zajszennyezést folyamatos technológiai intézkedésekkel: befelé irányított bontással, folyamatos locsolással és nedvesítéssel igyekeztünk minimalizálni. Mivel ez az intenzív nagygépes szakasz 2026. június elejével lezárult, a projekt egy lényegesen csendesebb fázisba lépett. A hamarosan induló alapozási és építési munkák már nagyságrendekkel kisebb zaj- és porterheléssel járnak majd. A munkavégzést a jövőben is szigorú műszaki kontroll mellett szervezzük, és a környező épületek állapotát folyamatosan nyomon követjük. Köszönjük az itt élők türelmét, bízunk benne, hogy elégedettek lesznek a végeredménnyel, és jelentősen jobb állapotba hozzuk a közvetlen környezetüket az építkezés befejeztével. 

Értékálló befektetés

– Említette korábban, hogy 2028-ra tervezik a kulcsátadásokat. Milyen eszközök, rendszerek támogatják a kivitelezés hatékonyságát, valamint a szigorú idő- és költségkeretek betartását? 

– A Körszálló teljes megújítása rendkívül összetett, mérnökileg precíz tervezést igénylő feladat, ahol nincs helye a késedelemnek vagy a pontatlanságnak. A Market Csoportnál ma már alapvető az adatalapú működés: dedikált BIM-menedzsment és BI-adatelemző csapat támogatja a folyamatokat. Az épületinformációs modellezés segítségével a teljes alapozási és szerkezetépítési fázis digitálisan, előre szimulálható és optimalizálható. Ez a technológiai eszköztár és tudás valamint a folyamatos szakági kontroll garantálja a kockázatok minimalizálását, és azt, hogy a kivitelezés a piaci és technológiai feltételek szerint, hajszálpontosan a meghatározott idő- és költségkereteken belül valósuljon meg. 

– Milyen fogadtatása van a branded residence koncepciónak az ingatlanpiacon? Az értékesítés elindítása óta milyen vásárlói szempontok rajzolódtak ki, és hogyan alakult az érdeklődés a projekt iránt?

– Az értékesítési folyamat elindulása óta tapasztalt jelentős piaci érdeklődés egyértelműen visszaigazolta a koncepció létjogosultságát. A limitált számú, összesen 51 exkluzív rezidencia közül több ingatlan már a fejlesztés ezen korai szakaszában hivatalosan is gazdára talált. Az érdeklődők köre rendkívül tudatos: olyan vásárlók keresik meg a projektet, akik a budai zöldövezet és a belváros találkozásánál a legmagasabb építészeti minőséget, az átgondolt, egy-, két- vagy háromhálószobás alaprajzi elrendezést és a Marriott által garantált prémium kényelmi szolgáltatásokat keresik. A branded residence ma már nem csupán életstílus-választás, hanem tudatos befektetési döntés is. A nemzetközileg ismert márkanév, a Marriott üzemeltetési sztenderdjei és a hosszú távon fenntartott szolgáltatási színvonala értékállóságot biztosít, amely egy hagyományos prémium lakás esetében kevésbé garantálható. Mivel a lakásszám kötött, a lehetőség folyamatosan szűkül azok számára, akik részesei szeretnének lenni Buda egyik legértékállóbb és legizgalmasabb ingatlancélú megújulásának, a The Icon by Marriott Residences Budapestnek.