A kiszámíthatatlanság ára: iparági vezetők a megfizethető lakhatás reális lehetőségeiről

A lakhatási válság unalomig ismételt statisztikái helyett a piaci szereplők cselekvési lehetőségeire fókuszált a KÉK 11. évadának nyitóeseménye. A panelbeszélgetésben Scheer Sándor, a Market Építő Zrt. alapító-vezérigazgatója és Wolf András, a vállalat műszaki vezérigazgató-helyettese ütköztette álláspontját Fernezelyi Gergellyel, a FBIS vezető tervezőjével, valamint Jelinek Csaba szociológussal, a Periféria Központ társalapítójával. A beszélgetést Szemerey Samu moderálta.

 

 

A rejtett költséghajtók: bizonytalanság és szervezetlenség

Bár a közvélemény gyakran az építőanyagok és a munkaerő drágulását látja a magas lakásárak mögött, a beszélgetés rávilágított, hogy a háttérben jóval összetettebb, egymást erősítő folyamatok állnak. A résztvevők egyetértettek abban, hogy a legnagyobb költségfelhajtó tényező valójában a kiszámíthatatlanság: a szabályozási környezet bizonytalansága, az elhúzódó engedélyezési folyamatok és a projektek közbeni gyakori tervmódosítások kockázata mind beépül a végső árba.

A szakértői álláspont szerint Magyarországon sokszor nem maga az építés technológiai költsége magas, hanem a folyamatok szervezésében rejlenek még jelentős tartalékok. A hatékonyságot gátolja, hogy a tervezési kultúrában gyakran túl korán születnek meg a „kőbe vésett” koncepciók, anélkül, hogy a teljes életciklus-költséget végiggondolnák.

Scheer Sándor, a Market Építő Zrt. alapító-vezérigazgatója a telekárak kritikus szerepét emelte ki, hangsúlyozva az állami szerepvállalás fontosságát:

„Az igazi segítség az lenne, ha profi módon előkészített, közművesített telkek állnának rendelkezésre lakásépítési céllal, amelyeket a beruházók reális áron vásárolhatnának meg. Az állam és az önkormányzatok ezen keresztül tudnák a leghatékonyabban szabályozni, hogy hol és milyen lakások épüljenek, ezzel érdemben leszorítva a végtermék árát.”

 

 

A bérlakáspiac hiánya és a minőségi garanciák

A beszélgetés során hangsúlyos témaként merült fel a hazai lakástulajdonlási szerkezet torzulása. Magyarországon európai szinten is kiemelkedően magas, 90 százalék feletti a saját tulajdonú ingatlanok aránya, miközben a bérlakáspiac jelentős része szabályozatlan „árnyékpiacként” működik. Jelinek Csaba szociológus rámutatott, hogy a megfizethetőséget nem csupán a vételár, hanem a háztartások jövedelméhez viszonyított lakhatási költségek felől kell vizsgálni.

A szakértők szerint a stabil intézményi bérlakásszektor (build-to-rent) hiánya nemcsak szociális, hanem minőségi kérdés is. Fernezelyi Gergely vezető tervező úgy látja, a jelenlegi jogi környezet bizonytalansága mind a bérbeadókat, mind a bérlőket visszatartja.

„Ha intézményi keretek között épülnének bérlakások, az az épített minőség javulását is magával hozná. Ha ugyanis egy fejlesztőnek hosszú távon üzemeltetnie is kell a házat, elemi érdeke, hogy tartós, energiahatékony és alacsony karbantartási igényű épületet hozzon létre, ne pedig csak az átadásig tartson a felelőssége.”

 

 

Technológiai váltás: nem a „panel” visszatérése

Hogyan lehet olcsóbban és gyorsabban építeni anélkül, hogy a minőség sérülne? A beszélgetés résztvevői szerint a modern iparosított technológiák – mint az előregyártás, a modularitás és a BIM-alapú tervezés – jelentik a valós alternatívát. Fontos azonban tisztázni a fogalmakat: a szakemberek hangsúlyozták, hogy ez nem a régi panelkorszak visszatérése, hanem egy precíziós, minőségbiztosított mérnöki megoldás, amely a fejlett országokban már rendkívül elterjedt.

A technológia elterjedésének legfőbb gátja jelenleg a piac mérete. A költségcsökkentő hatás érvényesüléséhez ugyanis méretgazdaságosságra és megfelelő volumenre van szükség. Wolf András, a Market műszaki vezérigazgató-helyettese rámutatott, hogy a hatékonyság legfőbb ellensége a tervek utólagos módosítása.

„A legkritikusabb pont a tervezés lezárása utáni változtatás. Amikor az engedélyezett tervhez képest kivitelezés közben módosulnak az igények – legyen szó alaprajzról vagy műszaki tartalomról –, az exponenciálisan növelheti a költségeket. A hatékonyság alapja a fegyelmezett előkészítés, a típusos megoldások elfogadása és a tervek tartása.”

 

 

Szabályozási környezet: differenciálásra van szükség

A strukturális problémák között a résztvevők kiemelték, hogy a jelenlegi szabályozás gyakran túlzottan részletező, és nem tesz különbséget a piaci alapú luxusfejlesztések és a megfizethető lakhatási célú projektek között. A költséghatékony építést sokszor a túlzottan szigorú helyi építési szabályok, a helyenként indokolatlanul magas kötelező parkolószámok vagy a tisztán esztétikai célú előírások nehezítik, amelyek jelentősen növelik a költségeket, miközben az életminőséget nem javítják érdemben.

A szakmai párbeszéd során felmerült az Otthon Start Program kapcsán egy differenciált szabályozás lehetősége. A javaslatok szerint a megfelelő volumenű (például 250 lakás feletti), megfizethető lakhatást célzó projektek esetében indokolt lenne egy gyorsított, egyszerűsített engedélyezési eljárás bevezetése, valamint a parkolási normák és egyéb előírások felülvizsgálata a hatékonyság javára.

 

 

A „kevesebb, de jobb” elve

A beszélgetés végén a résztvevők konszenzusra jutottak abban, hogy a megfizethető lakhatás eléréséhez a vevői és megrendelői igények racionalizálására is szükség van. Olyan elvárások, mint a túlzottan egyedi alaprajzok, a nagy fesztávok vagy a családi házakra jellemző műszaki tartalmak társasházi környezetben történő erőltetése, aránytalanul megdrágítják a projekteket.

A Market által kidolgozott hatékonysági modell a „kevesebb, de jobb” elvét követi: ez a típusos szerkezetek és standard megoldások elfogadását, valamint a kisebb alapterületű, de kiválóan bútorozható, funkcionális terek előtérbe helyezését jelenti.

Jelinek Csaba záró gondolatában a társadalmi felelősségvállalást emelte ki:

„A megfizethető lakhatás nem tud pusztán piaci alapon, méretgazdaságosan működni megfelelő állami szerepvállalás és szabályozói ösztönzők nélkül. Olyan strukturális változásokra van szükség, amelyek hosszú távon biztosítják a lakhatási költségek és a jövedelmek egészséges arányát.”

 

 

A szakemberek ugyanakkor leszögezték: bár kompromisszumokra szükség van, az olcsóbb lakhatás nem jelenthet rövid élettartamú vagy silány minőségű épületeket. A szerkezeti biztonság, a tartósság és a fenntartható üzemeltethetőség olyan alapkövetelmények, amelyekből semmilyen költségcsökkentési cél érdekében nem szabad engedni.