Középkori lovagi roham indult az irodaépítésben

Erre az évre 100 ezer négyzetméternyi új irodaterület fejlesztését tervezik az eddig ismertté vált projektek alapján – derült ki a Pál Tamással készített interjúból az OGH cikkében. Az Eston International iroda bérbeadási divíziójának vezetője úgy fogalmazott, a fejlesztői oldalon erősen hasonlít a piac a középkori lovagi ütközetek hangulatára: ha valaki elkiáltja magát, és rohamra indul, mindenki utána nyomul. A fejlesztők tehát mennek előre, a projektek fej-fej mellett jönnek a piacra.

Rámutatott, bár sokan Újbuda beindulását várták, a Váci út is „keményen visszatért a ringbe”. Az új irodaállomány közel egynegyede utóbbi területen található, és a kereslet jelentős része is megint erre a területre irányul, 2016 első negyedévében ez 28 %-ot tett ki. Ennek megfelelően a Váci úton tovább folytatódnak a fejlesztések: 50.000 négyzetméternyi irodaház kivitelezése van folyamatban. Elkezdődtek a Nordic Light (Skanska, 26,000 m2), a V17 (Wing,12,000 m2, és a CityZen (ConvergenCE, 12,000 m2) építési munkái is.

Az ingatlanfejlesztők tavaly nagyon sok tervet elővettek, leporoltak, átneveztek, és hozzáláttak a fejlesztésükhöz. „A fejlesztők között is nagy verseny érzékelhető, a kínálat kezd nagyon változatos lenni. Jó hír, hogy az új projektek igazából egymást erősítik, a fejlesztők ezért végső soron örülnek egymás sikerének, és hogy végre mozog a piac. Nem csupán irodaház-, hanem városközpont-fejlesztések szemtanúi is lehetünk. A maga 50 hektár feletti területével külön említést érdemel a Property Market BudaPart nevű projektje.”

Az elemző szerint 2016-ban várhatóan az előző évben átadott irodaterületek négyszerese kerül piacra.

A belvárosban elfogytak a területek

A növekedő beruházási hajlam azonban még mindig nem érte el a kereslet növekedési sebességét: a bérlői igény még mindig dinamikusabban nő, mint az építés volumene. „A bérlők közül sokan elkezdtek növekedni, de nem figyeltek oda, hogy időben megfelelő irodaterületet is találjanak maguknak. A belvárosi régióban (CBD) vagy a központi pesti (Central Pest) és budai (Central Buda) részpiacokon pedig az elmúlt év végére már egyszerűen elfogytak a területek.”

2015 utolsó negyedévében a fent említett részpiacokon 32.000 négyzetméter irodaterületet szívott fel a kereslet, 2016 első negyedévében további 24 ezer négyzetmétert. Van olyan belvárosi irodaház, ahol évekig 10 ezer négyzetméter terület állt üresen, de tavaly év végére már csak 300 négyzetméter szabad terület maradt. Ezeken a részpiacokon most az emelkedő bérleti díjak jellemzőek, csakúgy, mint a többi külső területen is.

Kényszermegoldásokba szoríthatják a bérlőket

A következő két év erőteljesen a bérbeadói piacról fog szólni, hiszen másfél-két év múlva lehet számolni az új épületek átadásával. A várakozások szerint a bérleti díjak feljebb fognak kúszni; a bérlőknek azért vigasz, hogy a jövőben egyre jobb minőségű, jobban átgondolt koncepciójú épületek fognak megépülni. Ez ugyanakkor azt is jelenti, hogy az új irodaterületek átadásáig ki kell tartani, az irodahasználati koncepciót a piaci lehetőségekhez képest kell optimalizálni.

Már látszik, hogy a szerződések letárgyalásának, megkötésének időpontja kiemelten kritikus ponttá vált, és az egyre fogyatkozó lehetőségek kényszermegoldásokba is szoríthatják az irodabérlőket. Az ingatlantanácsadó szerint eljött az idő, hogy a bérlők lássák a piaci realitásokat: a bérbeadók prioritása a legjobban kiadható irodaterületek kialakítása és a bérleti bevételek maximálása. Ezek alapján a mostanában lejáró kisebb vagy alacsonyabb bérleti díjú irodaszerződések meghosszabbítására aligha lehet számítani, ugyanakkor az elérhető, minőségi kínálat is egyre szűkül, a bérleti díj-alku valószínűségével együtt.