Ne hagyjuk ki a vevőt! Balla Ákos a földön járó ingatlanfejlesztésről

Miközben a Bayer Construct cégcsoport a tervezéstől a kivitelezésen és a gyártáson át az értékesítésig jelen van az ágazatban, ingatlanfejlesztő cége közvetlen kapcsolatban áll a lakásvásárlókkal és a visszajelzések alapján a piaci igényekhez igazítja a kínálatot. Balla Ákossal, a Bayer Property értékesítési igazgatójával egy több éve következetesen működő stratégia hátteréről beszélgettünk, amelynek immár mérhető és országos szinten is kiemelkedő eredményei vannak.

Évek óta ár előnyben vannak, és azt át is adják a lakásvásárlóknak

Miért voltunk sikeresek az elmúlt években? Mert lényegében már akkor is Otthon Start Programos (OSP) lakást építettünk, amikor az még nem létezett! – adja meg a beszélgetés ívét a Bayer Property vezetője. „Nem szeretem azt a szót használni, hogy olcsó lakásokat építünk, mert erről valami erős kompromisszum jut az ember eszébe. Inkább azt mondanám, hogy jó minőséget adunk kedvező áron.”

Arra is rávilágít, hogy mi áll ennek hátterében: „Minél több munkafolyamat egy kézben van, annál olcsóbb tud lenni a termék. Jellemzően azért a nagy ingatlanfejlesztők generálkivitelezőkkel dolgoznak, és nagyon ritka, amit a Bayer Construct cégcsoport csinál: egy teljes értékláncot alkot. Ebben nemcsak az alapanyaggyártás és a kivitelezés van benne, hanem a tervezői munka, a belső értékesítés, az üzemeltetés és minden olyan, ami a hatékonyságot fokozza.”

Hozzáteszi, a fentieknek köszönhetően mindig is árelőnnyel tudták a lakásokat létrehozni, és ezt az árelőnyt évről évre átadták az ügyfeleknek. „Át is kellett, hogy adjuk, hiszen, ha csak az elmúlt hat évet nézzük, nagyon sok negatív folyamat érte az ingatlanpiacot – beleértve a Covidot és az energiaválságot.”

Az átlagnál gyorsabb kivitelezés költséghatékonyabb is

Az alacsony árakban legalább ekkora szerepe van az előregyártás nagy mértékű alkalmazásának és számos egyéb innovatív eszköznek. „Ezek az elemek és technológiák alapvetően a falon belül vannak, az ügyfelek már nem feltétlenül érzékelik ezeket, de a kedvező ár-érték arányban nagy szerepet játszanak.”

Ugyanilyen fontos eleme a költségeknek a kivitelezés gyorsasága is, amelyben a cégcsoport szintén a piac előtt jár (Koprás Márton, beruházási igazgatóval ebben az interjúban világítottuk meg ennek az extra sebességnek a hátterét – a szerk.).

„Ha a ház gyorsabban épül föl, akkor kevesebb ideig kell azt finanszírozni, és maguk a személyi közreműködők is kevesebb időt töltenek az építkezésen, tehát a munkabérből is kevesebb épül be az ingatlan értékébe.”

 

Aki az első lakására hajt, annak a konditerem kevésbé hívó szó…

Az ártényező mellett további sikerfaktorként hangsúlyozza, hogy nem akkor fordulnak rá egy-egy problémára, amikor az szembe jön velük, hanem már felkészülten tudják kezelni.

„Ez annak köszönhető, hogy a cégcsoport nagyon közel áll az ügyfelekhez: nem mással építtetünk, nem mással értékesítünk, hanem mi magunk vagyunk az ügyféllel közvetlen kapcsolatban, így nagyon jól tudjuk, hogy mire van szüksége.”

Ezek az ügyféligények tapasztalataik szerint nem pont azok, amelyekre az ingatlanfejlesztések hívó üzenetei épülnek. „Vannak versenytársaink, akik szaunát, konditermet, baba-mama szobát, jógaszobát, és hasonlókat kínálnak. Mi viszont azt látjuk, hogy annak, aki első lakáshoz szeretne hozzájutni, annak a konditerem kevésbé hívó szó, mint az, hogy jó áron meg tudja venni azt a lakást, amit szeretne. Aki ma 50 millió forint hitelt fölvesz, hogy vásárolni tudjon, annak kevésbé fontos, hogy van-e jógaszoba az adott épületben.”

A vevők nagyon megnézik azt, hogy a társasház mire költi majd a pénzét

Rámutat, ők abban hisznek, hogy az alacsonyabb árkategóriában a fentiek helyett a megfizethető termékekre van inkább szükség.

„Ennél fogva azokat a szolgáltatásokat adjuk az épületekben, amelyek a lakhatáshoz szorosan kapcsolódnak. Ezzel együtt az igényes belső terek és eszközök - például a postaláda, a liftelőtér, a belső folyosó esztétikuma, de akár egy kis falfestés - minden épületünket jellemzi, mint ahogy minden lakásunk erkélyes. Továbbá minden épületünkben egy kisebb-nagyobb közösségi teret vagy kisebb játszóteret, külső teret is biztosítunk, ahová a lakók ki tudnak menni pihenni, relaxálni, vagy akár home office-ból dolgozni.”

 „A fenntarthatóságot sokan csak energetikai szempontként kezelik, pedig a rezsink az nem csak a fűtési költségből áll. A vásárlók nagyon tudatosan vizsgálják a forint/négyzetméterben kifejezett várható havi költségeket, és nagyon megnézik azt, hogy amikor a társasház használatban lesz, mire költi majd a pénzét.”

A vevők szempontjait nem szabad figyelmen kívül hagyni!

Kiemelte: nem biztos, hogy mindenki örülne, ha az említett extrák, például a baba-mama szoba, a jóga szoba, a konditerem és a szauna fenntartása megjelenne a közös költségben, főleg, ha nem is használja ki ezeket.

A józan gondolkodás fontosságát ugyanakkor a tervezés és az építésszabályozás területére is rávetíti a szakember. „Sokszor látjuk, hogy az építészek vagy az építéshatóság meghatározó szereplői által vízionált lakások tágasabbak, esztétikusabbak és komfortosabbak annál, mint amit az átlagember meg tud fizetni. A realitás más. Az emberek alapvetően egy kisebb, fenntartható lakással, - amelyben a gyermekeik számára külön szobák vannak - már elégedettek. Tehát nagyon fontos, hogy mindenkinek külön tere legyen, és bizony így kisebb terek fognak kialakulni. Mi tapasztalatból tudjuk azt, hogy a vevőknek mi kell, és ebben keressük az optimumot. A vevők szempontjait mindig figyelembe kell venni!”

 

 

Elképesztő számokkal hívja fel magára a figyelmet a Kincsem Lakópark

Kérésünkre Balla Ákos arra is vállalkozott, hogy a cégcsoport jelenlegi legjelentősebb fejlesztési projektjeit számba vegye. „Ha már a legekről beszélünk, akkor én a Kincsem Lakóparkot szoktam előrehozni, mert több szempontból is kiemelkedik. Több mint 2000 lakás egy helyszínen ennyi idő alatt, nem nagyon emlékszem rá, hogy megvalósult volna. Ebből ráadásul 1500 lakás egy időben volt építés alatt. Tehát alig több mint 3 év alatt építünk meg több mint 2000 lakást, és ebből folyamatosan 1500 lakást fejlesztünk egy építésvezetőséggel, egy helyszínen - mindez pedig mutatja a cégcsoport hatékonyságát!”

Ugyanakkor ez a fejlesztés nem csak a mérete miatt emelkedik ki a piacon. „Az is fontos adat, hogy tavaly egyetlen év alatt közel 1500 lakást értékesítettünk egyetlen projektben: ez lényegesen több annál, mint amit a legnagyobb versenytársaink sokszor egy év alatt összességében értékesítenek. Ez a szám abszolút megmutatja ennek a projektnek a sikerét.”

A Kincsem projektjében újfent tetten érhető, hogy a Bayer Property igyekszik pontosan lekövetni a piaci igényeket. „A másfél szobás lakásokat megpróbáltuk akár 43-44 négyzetméterben megfogalmazni, mert azt vettük észre, hogy az ügyfelek nagyon boldogok, ha egy nappali-hálószobás lakásuk ekkora méretben kijön, és erre kell a négyzetméterárat kifizetniük. Ez számukra körülbelül 70 millió forintért lakhatási megoldást biztosít. Összevetésként ugyanebben a kerületben a panelár egy ilyen típusú lakhatásnál 50 millió forint: egy 70-es években megépített, nem energiahatékony használt lakás úgy, hogy versenyezni kell a parkolókért.”

 

 

A méretek és az esztétikum változik, de a minőségből nem engednek

A fenti projekttel összevetve tér át a Harmat Liget lakóparkra, amely a Kincsemhez viszonyítva kifejezetten prémium minőségű ingatlanokat kínál Újbudán, a 11. kerületben. „Itt ugyanez a másfél szobás lakás 57 négyzetméteres: arányaiban minden nagyobb, minthogyha egy lufit nagyobbra fújtunk volna. A nagyobb terek és a Madárhegy magasabb telekárai egy drágább vételárat eredményeznek, amely 105-110 millió forint között van. Emellett az esztétikum is nagyobb hangsúlyt kap a homlokzatokon, és az épületek közötti távolságok is nagyobbak. A nagyobb méretek természetesen a kétszobás és három szobás lakásoknál is érvényesülnek, amelyek már pompás élettereket biztosítanak.”

Visszautalva a Kincsemre hozzáteszi, a minőségi kritériumok mindkét lakóparknál azonosak. „A Kincsemnél átlagban kétharmad árban adjuk a lakást a Harmat Ligethez képest, de ott is – mint minden projektünkön! - a legjobb hőszigetelésre és a legjobb hangszigetelésre törekszünk, és hajszálpontos, egyenes falakat biztosítunk.”

 

 

Debrecen dinamizmusa történelmi léptékű beruházást generált

A Kincsem projektjéhez számos hasonlóságot mutat a Bayer Property debreceni fejlesztése, amelyben 550 lakást építenek meg az Epres Liget Lakóparkban. Balla Ákos elmondása szerint ez a beruházás is a legek közé sorolható. „Amellett, hogy ez Debrecen eddigi legnagyobb ingatlanfejlesztése, a földhivatal visszajelzése alapján a város eddigi legnagyobb társasházai jönnek létre.”

A Bayer Construct cégcsoport legnagyobb vidéki ingatlanfejlesztésénél nem véletlen, hogy Debrecenre esett a választás. „Egy rendkívül dinamikusan fejlődő városról van szó, amelyet jelentős egyetemi élet, nagyszámú munkahely és számos újonnan létesülő munkahely jellemez. Ezzel együtt azt kell, hogy mondjam, hogy a debreceni tapasztalataink szerint a város nem bír el akármennyi ingatlanfejlesztést, és az igaz a többi megyeszékhelyre is. A vidéki ingatlanpiac még egy második, harmadik, negyedik legnagyobb város esetében is kisebb felvevőképességgel bír, mint egy közepes budapesti kerület.”

 

 

A szemfüles vevők duplán jól járhatnak a Virágpiac Lakóparkban

A legek és egyediség tekintetében beleillik a sorba a budapesti 13. kerületben épülő Virágpiac Lakópark, amely a volt virágpiac területén épül meg a Szegedi út mellett. „Nem nagyon tudok más projektet mondani ebben a kerületben, amely OSP-hitel felvételre alkalmas. Figyelembe kell venni azt is, hogy a 13. kerületben általában 30-40 ingatlanfejlesztő van jelen aktívan, ami jelentős verseny, más alpiacokon alig van egy-két versenytársunk.”

Szavaiból kiderül, a 451 lakásból 299 esetében mondható el, hogy az Otthon Start Program 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafonjának megfelel. „Ezek tipikus másfélszobás lakások. Az én érzésem és tapasztalatom szerint ma, amikor áruljuk ezeket a lakásokat, már 10-20 százalékkal többet érnek ennél az árnál ebben a lokációban, de mi ezeket OSP-re pozícionáltuk, így továbbra is ezen az áron értékesítjük. További érdekessége a projektnek, hogy mivel minden OSP-kompatibilis lakást 1,5 millióra áraztunk, a szemfülesebb vevők, akik korán jönnek, a jobb adottságúakat azonos áron el tudják vinni.”