Piaci fejlesztés is lehet minőségorientált

Számos alkalommal, külön rovatban adtunk hírt a zuglói  Zenit projektről, a kerület legnagyobb ingatlanfejlesztéséről, ahol anyagi szempontok mellett a hosszú távú működésre is hangsúlyt helyeztek a tervezők. Harmat Imrét, a Bayer Property Zrt. fejlesztési igazgatóját kérdeztük arról, hol találták meg a technikai és értékesítési szempontok metszéspontját.

„A fejlesztők és a kivitelezők kéz a kézben járnak, hiszen a céljuk azonos: ugyanazt a végterméket határidőre és költséghatékonyan megvalósítani” – vezette fel a szempontokat a fejlesztési igazgató. „A Bayer csoport esetén kicsit különleges a helyzet, hiszen házon belüli kivitelezők vagyunk.”

 

 

A beruházói feladat

Piaci alapú fejlesztésként indult a Zenit by Bayer projekt, elsősorban irodákat kívánnak értékesíteni a piacon. A Bosnyák tér és a Rákos-patak közötti területen hét iroda- és egy lakóépületet hoznak létre a Bayer Construct Zrt. kivitelezésében. Ez már az építmények szerkezeti sajátosságait is deklarálta, mert a pillérváz a bérbeadható területek arányát is alapvetően határozza meg. A bérlő és a beruházó számára az épületek hatékonysága természetesen a legfontosabb, ugyanakkor élhetőnek is kell lenniük – ezt a kettősséget pedig sokszor nehéz egyeztetni. Ha valahol hatalmas közös terek készülnek és kevés irodatér, úgy az irodák nem termelik meg a fenntartás költségét.

„Az arányok tehát a legfontosabbak, mert nincs egy aranymetszés, amit minden fejlesztésen betarthatunk” – hangsúlyozta Harmat Imre.

 

 

Mint mondta: hatékony, élhető és jól használható épületeket kell létrehozni, amelyek mérete sokszor a bérlő igényei szerint is változhat. Természetesen vannak szabályozási keretek, amelyeket be kell tartani, de ezek közé csak az épülettömeg szorul, a terek kialakítása a fejlesztő nagy feladata.

Nem minden esetben kell feltalálni az ideális irodatereket, többféle bevált sztenderd van, amihez igazodhat a fejlesztő. Egy élhető irodaméret fokmérője, hogy homlokzata legalább 1,35 méterenként tagozott legyen, megnyitásokkal. Ehhez kell kötni a belső válaszfalakat.

„Amikor tervezünk egy épületet, ezeket az elemegységeket figyelembe kell vennünk úgy is, hogy mondjuk egy nyolcméteres fesztáv már nagyon megdrágítaná a kivitelezést, jelentősen vastagítaná az áthidaló szerkezeteket” – részletezte Harmat Imre.

 

Új szempontok

Olyan elemeket kell azonban a tereken felül felmutatnia az épületnek, ami a bérbeadás szempontjából vonzó lehet: az automata világítás-vezérlés és automata hűtés-fűtés persze már elvárás, de ezek érzékeltetik talán azt, milyen mélységben érinti mondjuk az épületgépészetet egy-egy kereskedelmi szempontból fontos részlet beépítése.

„Az energiaválság sok negatív hatása mellett mindenképpen pozitív eredmény, hogy átgondoltabban kezeljük az erőforrásainkat. Míg régebben a bérlők keveset foglalkoztak az épületek fenntartásának költségeivel, ez mára alapvetően megváltozott.” Amikor a ZVK épületeit tervezték, fontos kritérium volt éppen ezért, hogy energetikai tulajdonságaiban jóval meghaladja a jelenlegi piaci átlagot.

„Egész Európában – emelte ki – nincs még egy olyan, AA+ kategóriájú irodaépület, mint amit mi Zuglóban építünk.”

 

 

Számos dolog befolyásolja az energiahatékonyságot, például a homlokzatra kerülő üveg mennyisége, hiszen az jelentősen ront a hőtartáson. Ilyen és ehhez hasonló alapelveket is figyelembe vettek tehát a tervezés során, de a döntő lépés a geotermikus energia felhasználása volt. A termálvizes hőtermelő rendszer billenti át a Zenit irodaházait az AA+ energetikai kategóriába, ami szinte egyedülálló eredmény, és aki végfelhasználóként költözik majd az épületbe, ennek számos előnyét láthatja majd.

 

Termálvízzel az energiahatékonyságért

Míg hűtésre hőszivattyús rendszert használnak, ami villamos energiával működik, a használati melegvíz és a fűtés előállításához termálvizet használnak majd (amelyről külön cikkben számoltunk be). Óriási előnyt jelent ez a fejlesztő és a későbbi üzemeltető számára is, hiszen a teljes épületállomány fűtését és a melegvíz-ellátását is biztosítja. Ennek ellenére a biztonság kedvéért beépítenek egy önálló fűtési rendszert, ami akár teljesen át tudja venni az épületek ellátását, de természetesen közel sem a fő rendszer hatékonyságával.

 

 

A termálrendszerhez egy kutat fúrtak (erről stábunk látványos videót is készített), amihez egy körvezetéket építenek – ez látja el hőenergiával az összes épületet. Fejlesztői szempontból is kiemelkedő a vállalás, mert – mint Harmat Imre felhívta rá a figyelmet – sokkal könnyebb ma értékesíteni egy jól működő, energiahatékony lakást, mint egy kevésbé hatékonyt.

„Ma némileg fordult a trend. Persze elsősorban még mindig a helyszín a legfontosabb, de rögtön a második helyen szerepel az értékesítési szempontok között a lakás energiahatékonysága” – mondta.

 

Lakói is profitálnak a megújuló energia használatából

Lakóépületeknél egészen másféle sztenderdek léteznek. A benapozottság például kiemelt szempont, az OTÉK tiltja is a csupán északra tájolt lakások építését. Emellett elengedhetetlen meghatározni azt is, hogy kiknek kívánják majd értékesíteni a terméket? Kisebb, 50 m² körüli, esetleg nagyobb, 70-120 m²-es lakásokra lesz itt igény?

Egy ilyen beruházásnál tehát a legfontosabb, hogy a megfelelő helyhez a megfelelő terméket találják meg.

A zuglói projektben a Bayer Construct Zrt. kivitelezésében 168 lakást épül, amely nem terheli annyira  a környezetet, mint egy óriásberuházás. A lakófejlesztés pedig csakúgy, mint bármilyen piaci alapú építés, értelmezhetetlen a környezet gazdasági és infrastrukturális helyzete nélkül. Minden ingatlanfejlesztés több irányba hat: a Bayer Construct is sok ponton újítja majd meg az épületek környezetét Zuglóban, mert alapvető érdeke, hogy könnyen megközelíthető legyen, jó utak vezessenek a házakhoz és ne csak maga az épület legyen vonzó, hanem a miliője is.

Ennek érdekében a fejlesztés keretében felújítják a Csömöri utat számos másik, közeli úttal együtt.

 

 

Szolgáltatások a középpontban

Mindenkinek meglesz a saját munkatere az irodákban, amik a bérlő igényei szerint a klasszikus irodatér-kialakításokat követik majd. A természetes fénnyel megvilágított helyiségekben alakítják ki a helyiségeket, a középső magokban a lépcsőházak és liftek mellé pedig a tárgyalók, teakonyhák vagy épp a szerverhelyiségek kerülnek.

A O1-es, vegyes funkciójú épület, földszintje és -1-es szintje csaknem 11 ezer négyzetméternyi bevásárlóközpont lesz, ahol számos üzlettel találkozhatnak majd az itt lakók és az ide látogatók. Amint a fejlesztési igazgatótól megtudtuk: nagyon nagy az érdeklődés az épület bérleményei iránt és sikeresen haladnak a bérbeadásról szóló tárgyalások.

„Alapvetően ez egy üzleti beruházás, megtérülőnek kell lennie. Ha nem tudjuk jó áron megépíteni és nem tudjuk jó áron bérbeadni, nem végeztünk megfelelő munkát” – tette hozzá a fejlesztési igazgató.

Ez az épület adja majd a teljes beruházás kapuját, innen válnak a közlekedési csomópontokról gyalogosan elérhetővé a hátrébb lévő épületek. A létesítményeket keresztülszelő folyosó-passzás rávezet majd a központi sétányra, ahol csak gyalogosan lehet közlekedni. Rengeteg zöld és magas minőségű burkolatok jellemzik majd a területet. Erre a központi tengelyre szerveződik rá mind a nyolc épület.